سرقفلی چیست ؟ خرید، توقیف و قوانین آن به زبان ساده - آوای وحش

سرقفلی چیست ؟

یک واحد تجاری در یک مجتمع تجاری یا یک مغازه را در نظر بگیرید که ارزش آن یک میلیارد تومان است. سرقفلی این مغازه در واقع اعتبار آن در زمینه فروش و ارائه خدمات است. به طور مثال اگر این مغازه، یک مغازه لباس فروشی با فروش خوب باشد، سرقفلی آن ارزش زیادی دارد، زیرا مشتریان زیادی دارد و به اصطلاح در بازار اعتبار دارد. اگر مالک مغازه خود به فروش و کسب وکار مشغول باشد، سرقفلی آن نیز متعلق به وی است. حال اگر مالک مغازه از ابتدا آن را به فردی اجاره دهد و وی با کوشش به فروش بالا برسد و اعتباری بین مشتریان برای خود دست و پا کند، به اصطلاح سرقفلی مغازه متعلق به مستأجر است. در ادامه به سؤالات دیگر با ادامه همین مثال پاسخ داده خواهد شد.

انواع سرقفلی چیست ؟

در حال حاضر در ایران در رابطه با سرقفلی و حقوق مرتبط با آن به دو صورت آنالیز می گردد. یکی سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه و دیگری سرقفلی واقعی است که در ادامه به هر دوی آن ها پرداخته شده است.

سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه

این نوع سرقفلی در واقع همان حق کسب و پیشه است که در قانون سال 1356 به تبیین روابط بین موجر و مستأجر می پردازد و در بین مردم به سرقفلی شناخته می گردد. در مثال بالا این حق به اولین مستأجر یا اولین ساکن واحد تجاری که با سعی و کوشش برای خود اعتبار دست و پا نموده است، تعلق دارد و در قراردادهای پیش از سال 1356 قابل اجرا است.

سرقفلی واقعی

این سرقفلی که تحت عنوان سرقفلی واقعی نیز خوانده می گردد، ناشی از حق کسب و پیشه نیست و مستأجر در بدو ورود با پرداخت مبلغی به مالک آن را خریداری می نماید. در مثال بالا مالک با اجاره واحد تجاری خود به عنوان سرقفلی مبلغی از مستأجر دریافت می نماید و مستأجر می تواند پس از تخلیه واحد، مبلغ سرقفلی را از مالک طلب کند. حال این سرقفلی با توجه به تغییر قانون در دو مقوله قابل بحث است. اگر مستأجری در بدو ورود به ملک، مبلغی بابت سرقفلی مغازه به مالک پرداخت نموده باشد، حق کسب وپیشه و حق سرقفلی را نیز دارا است.

قانون سرقفلی چیست؟

در سال 1356 قانونی تحت عنوان حق کسب و پیشه تصویب شد که در آن حق و کسب وکار را بیشتر به طرفداری از مستأجر آورده بود و در آن قانون مالک حق تصاحب سرقفلی و تخلیه مغازه را نداشت مگر در شرایطی که مستأجر تخلفی انجام می داد یا مالک قصد فروش واحد تجاری خود را داشت و مالک بعدی می بایست طبق قرارداد بسته شده با مالک پیشین، به تعهدات پایند باشد. در سال 1376 این قانون تغییر پیدا کرد و شرایطی که در آن برای مستأجران در نظر گرفته شده بود از آن ها سلب شد. می توان گفت که قانونی که جایگزین شده بود بیشتر به طرفداری از مالکان و موجران می پرداخت.

تصاحب سرقفلی بدون پرداخت آن توسط مالک طبق قانون 1356

بسیار دیده شده است که مالکان بدون پرداخت یا با پرداخت نیمی از حق سرقفلی، مستأجر را قانونی مجبور به تخلیه واحد تجاری نموده است. در ادامه به مواردی که طبق قانون سال 1356 برای تخلیه واحدهای تجاری بدون پرداخت سرقفلی کافی است، اشاره شده است. به طور کلی در سه مورد مالک می تواند بدون پرداخت سرقفلی مغازه خود را از دست صاحب سرقفلی بگیرد به عبارت دیگر مالک در سه مورد زیر حق درخواست تخلیه بدون پرداخت سرقفلی مغازه را دارد.

تغییر کاربری مغازه سرقفلی بدون رضایت مالک

در صورتی که صاحب سرقفلی بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد، مالک حق درخواست تخلیه دارد و در این صورت بدون پرداخت پولی بابت سرقفلی، حکم تخلیه صاحب سرقفلی با اثبات تغییر کاربری سرقفلی صادر خواهد شد. مستأجر یا صاحب سرقفلی مغازه صرفاً در دو مورد می تواند بدون رضایت مالک شغل خود را تغییر دهد. در صورتی که هیچ شغلی در اجاره نامه قید نشده باشد و در صورتی که حق تغییر شغل و تغییر کاربری محل سرقفلی را داشته باشد.

در مثال اخیر اگر مستأجر که سرقفلی را خریداری نموده است و یا آن را به وسیله حق کسب وپیشه به دست آورده است، اگر در کاربری مغازه، تغییری ایجاد کند، حق کسب وپیشه از وی ساقط می گردد و اگر مبلغی بابت خرید سرقفلی به مالک پرداخته نموده باشد، از وی سلب می گردد.

تخلیه به جهت ترتیب تفریط

تعدی و تفریط سرقفلی دار به زبان ساده عبارت است از عمل برخلاف شروط قرارداد یا عرف نسبت به محل سرقفلی است. مصادیق تعدی و تفریط در رویه دادگاه ها متفاوت و مختلف است و با توجه به اینکه مجازات تعدی و تفریط بسیار شدید و می تواند موجب ساقط شدن حق سرقفلی مستأجر گردد بنابراین توصیه می گردد قبل از هر نوع اقدامی نسبت به محل سرقفلی مغازه با وکیل ملکی و وکیل سرقفلی متخصص و صلاحیت دار مشورت کند.

در مثال بالا اگر مستأجر به تعمیر شیر آب فرسوده در ملک نپردازد و در طی آن آب به کف و دیوارهای ملک صدمه بزند و یا مستأجر بنایی مانند بالکن یا نیم طبقه ثابت و ساخته شده با مصالح بنایی در ملک بسازد، مالک می تواند با شکایت از داده طبق قانون تعدی و تفریط، حق سرقفلی را بدون پرداخت هزینه آن از مستأجر سلب کند.

عدم پرداخت اجاره بها و موارد فسخ اجاره بها

از جمله شرایطی که مالک می تواند بدون پرداخت هزینه سرقفلی مغازه، آن را از مستأجر سلب کند و وی را وادار به تخلیه نماید، عدم پرداخت اجاره بها از طرف مستأجر است. از این رو پیشنهاد می کنیم مستأجران و صاحبان سرقفلی در پرداخت اجاره بها وسواس به خرج داده و پرداخت به موقع اجاره بها را جدی بگیرند.

تصاحب سرقفلی توسط مالک با پرداخت کامل هزینه آن چگونه انجام می گردد؟

به طور کلی مالک در شرایطی می تواند سرقفلی مغازه را با پرداخت هزینه سرقفلی به صورت کامل از صاحب سرقفلی تقاضا کند و موجب تخلیه ملک توسط مستأجر گردد که در زیر به آن ها پرداخته شده است.

تخلیه و پرداخت هزینه سرقفلی به جهت تخریب و نوسازی

صاحب ملک می تواند با اخذ جواز از شهرداری یا گواهی مبنی بر ساخت ملک، تقاضای تخلیه مغازه سرقفلی را داشته باشد. در این صورت دادگاه با آنالیز مستندات مالک بعد از احراز صحت جواز ساخت یا گواهی شهرداری و در پی آن تعیین ارزش سرقفلی مغازه توسط کارشناس، حکم تخلیه مغازه سرقفلی را مشروط بر پرداخت ارزش پولی سرقفلی توسط قاضی صادر خواهد شد.

تخلیه به جهت احتیاج شخصی به کسب وکار

مالک می تواند با اثبات این موضوع که احتیاج شخصی به محل تحت مالکیت خود برای ایجاد یک کسب و کار دارد. می تواند ارائه موضوع به دادگاه و نظر مساعد کارشناس رسمی دادگستری مبنی بر این موضوع و به تبع با پرداخت حق سرقفلی به طور کامل به مستأجر یا صاحب سرقفلی، ملک را تخلیه شده از سوی مستأجر تحویل بگیرد.

تخلیه به جهت احتیاج به سکونت

در صورتی که ملکی به اجاره شخصی درآمده باشد و سرقفلی آن هم به آن فرد تعلق داشته باشد و ملک قابلیت سکونت داشته باشد، مالک می تواند با پرداخت کامل مبلغ سرقفلی به مستأجر، ملک را تخلیه کند و از آن برای سکونت خود، فرزندان و همسر استفاده کند.

مبلغ سرقفلی یا حق کسب وپیشه چگونه تعیین می گردد؟

• بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر، مبلغ سرقفلی یا حق کسب و پیشه توسط دادگاه و با توجه به شرایطی تعیین می گردد که در زیر آمده است.
• موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت (میزان اعتبار محل کسب در بین مشتریان)
• شرایط و کیفیت اجاره از نظر مزایایی که در اجاره نامه برای مالک یا مستأجر آمده است (کوتاه آمدن مالک برای اجاره محل به مستأجر نشان از ارزش کم سرقفلی محل دارد و برعکس).
• طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن اعتبار او که در شهرت محل در بین مشتریان اثر داشته است.
• وضع محل اجاره از نظر بنا، سن آن، ظاهر و استحکامات
• مخارجی که مستأجر برای آماده سازی و تزئینات متحمل شده است (به طور هزینه قفسه بندی، ساخت ویترین و …).
• نوع کسب وکار مستأجر

تخلیه ملک با پرداخت نصف حق سرقفلی در چه شرایطی است؟

طبق قانون روابط موجر و مستأجر 1356، اگر فردی به خرید حق سرقفلی یا اجاره مغازه ای اقدام کند و در ادامه این حق را به دیگری انتقال دهد و این انتقال بدون رعایت کردن ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر باشد، مالک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی، اقدام به تخلیه مغازه کند که در این صورت حق سرقفلی از مستأجر یا سرقفلی دار ساقط می گردد و به ارزش ریالی آن به وی پرداخت خواهد شد.

تعمیرات مغازه سرقفلی چه شرایطی دارد؟

سؤالات زیادی در زمینه تعمیر محل کسب و چگونگی آن توسط مستأجر و صاحب سرقفلی مطرح می گردد که در ادامه به شرح آن پرداخته ایم. به طور کلی انجام تعمیرات ابتدایی مانند تعمیرات سطحی محل سرقفلی، تعویض شیر آب، تعویض درب قدیمی محل سرقفلی یا سرامیک کردن کف یا دیوار مغازه احتیاج به رضایت مالک ندارد از آنجا که تعمیرات جزئی از نظر قانون به عهده مستأجر و تعمیرات اساسی و کلی به عهده مالک است؛ این چنین تعمیراتی جزئی محسوب می گردد و برای استفاده بهینه از محل کسب انجام می گردد پس احتیاجی به رضایت مالک ندارد؛ اما برای رفع شدن هرگونه شبهه و جلوگیری از هر گونه اقدامات قضایی مالک در آینده توصیه داریم. پیش از اقدام به تعمیرات سطحی، تعویض درب یا دکور مغازه و هرگونه تغییر در شرایط فعلی مغازه، مراتب را به وسیله تأمین دلیل از شورای حل اختلاف ثبت و ضبط کنید. با این کار در صورتی که مالک در آینده به این بهانه اقدام به طرح دعوای تخلیه بدون پرداخت حق سرقفلی برآید، دلیل محکم و قانونی برای اقدامات صورت گرفته و شرایط قبلی مغازه موجود باشد.

توقیف مغازه سرقفلی چیست؟

درست است که سرمایه بسیاری از بازاری ها و کسبه، سرقفلی مغازه آن ها است. حال هنگامی که کاسب و سرقفلی داری بدهکار گردد، اولین سؤالی که مطرح می گردد این است که آیا سرقفلی مغازه شخص بدهکار می تواند، وصول بدهی باشد و قابل توقیف است؟ پاسخ این پرسش مثبت است؛ اما با توجه به تقسیم بندی ذکر شده صرفاً سرقفلی واقعی قابل توقیف است و سرقفلی ناشی از حق کسب پیشه قابل توقیف نیست.

چگونه هنگام عقد قرارداد درباره سرقفلی توافق کنیم؟

همان طور که گفته شد در قانون جدید برای ایجاد حق سرقفلی برای مستأجر، باید بین مالک و مستأجر توافقاتی حاصل گردد که از قرار زیر است و ازاین سه شرط نمی تواند خارج باشد.

• هنگام عقد قرارداد مستأجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک می پردازد که در عرف به این کار خرید سرقفلی مغازه گفته می گردد، در این صورت مالک ملزم است هنگام تخلیه ملک سرقفلی را به قیمت روز محاسبه نموده و به مستأجر پرداخت کند. البته باید توجه داشت که هم قرارداد باید عنوان اجاره داشته باشد زیرا در قراردادهایی که عنوان صلح دارند، حقی تحت عنوان پرداخت سرقفلی از سوی مالک به مستأجر طبق نرخ روز منتفی است، همچنین مستأجر باید مبلغ را به وضوح تحت عنوان سرقفلی و نه چیز دیگری به مالک پرداخت کند و در قرارداد اجازه تعییناً ذکر کند.
• هنگام عقد قرارداد در توافق بین مالک و مستأجر باید ذکر گردد که مالک هر سال با نرخ اجاره متعارف سال جدید باز هم ملک را به مستأجر حاضر اجاره دهد و در غیر این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مستأجر پرداخت کند.
• هنگام عقد قرارداد در توافق بین مالک و مستأجر باید ذکر گردد که مالک باید تا زمانی که مستأجر تمایل داشته باشد هر ساله با همان قیمت پیشین قرارداد را با مستأجر حاضر تمدید کند. در این صورت اگر با اتمام قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد را نداشته باشد، باید مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مستأجر پرداخت کند.

سخن آخر

در این مقاله با سرفصل هایی مانند سرقفلی چیست؟ چگونه می توان سرقفلی را خریداری کرد؟ سرقفلی باید خریده گردد یا می توان آن را با حسن شهرت کسب کرد؟ و … آشنا شدیم. در گذشته قانون روابط موجر و مستأجر در این زمینه شفاف تر بود ولی با تغییر آن این شفافیت کاهش پیدا نموده است، لذا توصیه می گردد در حین عقد قرارداد، حقوق و روابط را تعیین کنید و در اجاره نامه ذکر کنید.