آیا عقد قرارداد اجاره با فوت یکی از طرفین باطل می گردد؟ - آوای وحش

شرایط قرارداد اجاره پس از فوت مالک

حقیقت این است که شرایط قرارداد ملک استیجاری پس از فوت مالک به نوع قرارداد منعقد شده بین موجر و مستاجر بستگی دارد. یعنی باید معین گردد که قرارداد بین مالک و مستاجر از نوع لازم یا جایز است؟

بر اساس قوانین موجود، منظور از قرارداد لازم، قراردادی است که وقتی منعقد می گردد، طرفین دیگر حق به هم زدن آن را ندارند؛ مگر آنکه قانون اجازه آن را داده باشد. در این صورت این قرارداد بعد از فوت هر یک از طرفین به قوت خود باقی بوده و تنها قانون می تواند بین این طرفین ورود پیدا کند. ازجمله این قراردادها می توانیم به قراردادهای خرید و فروش ملک یا خودرو اشاره کنیم.

اما درست در مقابل قراردادهای لازم، قراردادهای جایز وجود دارند. در این قراردادها طرفین معامله می توانند هر زمان و در هر مکان، قرارداد خود را فسخ نمایند. نمونه این قرارداد، قرارداد وکالت است که بر اساس قرارداد جایز، اگر یکی از طرفین فوت کند، قرارداد خود به خود منتفی می گردد. البته بیشتر قراردادهای کشور از نوع لازم بوده و قانون مدنی اگر بخواهد قراردادی را جایز بداند یا به صورت صریح آن را بیان نموده و یا به شکلی به جایز بودن آن اشاره داشته است.

آیا اجاره، قراردادی از نوع ضروری است یا جایز؟

حال این سؤال مطرح می گردد که قرارداد اجاره از چه نوع است؟ اگر این قرار داد جایز باشد، باید قرارداد موردنظر با فوت مالک خود به خود منتفی گردد؛ اما اگر قرار داد موردنظر لازم باشد، قرارداد اجاره بعد از فوت مالک همچنان به قوت خود باقی است.

قانون در این باره چه می گوید؟

بر اساس ماده 497 قانون مدنی، عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نمی گردد؛ مگر اینکه شرط مباشرت مستاجر در قرارداد قید شده باشد؛ بنابراین اگر در شرط مباشرت در قرارداد نوشته شده باشد و موجب فوت کند، وراث یا باید با مستاجر توافق به فسخ اجاره نمایند (با فرض عدم انقضای مدت اجاره) و یا باید منتظر انقضای مدت اجاره باشد.

پس قانون به خوبی معین نموده است که قرارداد اجاره از نوع لازم بوده و بعد از فوت مالک مستاجر می تواند تا مدت معلوم از ملک موردنظر بهره برداری کند؛ بنابراین بر اساس این قانون، ورثه مالک نمی تواند مستاجر را مجبور به تخلیه ملک قبل از مدت معلوم و درج شده در قرارداد ثبت شده کند. اما در این قانون دو استثنی وجود دارد و آن هم شرط مباشرت و عقد قرارداد مطابق با عمر مالک است. برای روشن شدن این موضوع نیز باید اشاره ای به قانون مدنی داشته باشیم. براساس ماده 497 قانون مدنی: عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستأجر باطل نمی گردد؛ اما اگر موجر فقط برای مدت عمر خود، مالک منافع عین مستاجر باشد، اجاره به فوت موجر باطل می گردد و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد. بنابراین بر اساس این قانون، قرارداد اجاره در صورت فوت موجر باطل می گردد.

در خصوص استثنای نخست، باید دانست از آنجایی که مدت اجاره معلوم بوده و در زمان عقد قرارداد باید زمان و مدت اجاره شفاف و معین درج گردد، مستاجر نمی تواند به مدت عمر، مالک منافع ملک اجاره ای باشد. اما اگر فرض کنیم بند نخست وجود داشته باشد، مستاجر باید بعد از فوت مالک، خانه را تخلیه کند. نمونه این فرض را می توانیم در این مورد بدانیم که مالکی به خواست خود منافع مال خود را تا آخر عمر به دیگری واگذار کند و یا عین مال را منتقل سازد و منافع را تا زمانی که زنده است برای خود نگه دارد. در آن صورت مستاجر باید بعد از فوت موجر خانه را ترک کند.

شرط مباشرت چیست؟

اگر در قرارداد، قید شده باشد که تنها بهره بردار ملک، خود مستاجر است، یعنی شرط مباشرت در آن قید شده باشد، هیچ کس حتی ورثه مستاجر نیز نمی تواند وارد ملک او گردد و از آن بهره برداری کند. در این صورت قرارداد اجاره ملک در صورت انتها قرارداد یا فوت مستاجر لغو می گردد. در غیر این صورت بر اساس قانون، قرارداد اجاره با فوت مستاجر باطل و فسخ نمی گردد و قایم مقام قانونی مستاجر، می تواند تا انتها مدت اجاره از ملک موردنظر استفاده کند.

حق و حقوق وارث مستاجر بعد از فوت مستاجر

اگر فکر می کنید تمام موارد قانونی به سود موجر است، باید بگوییم که در اشتباه هستید؛ بلکه برای حمایت از ورثه مستاجر نیز قوانینی با عنوان قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1356 تصویب شده است.

قرارداد اجاره بعد از فوت مستاجر

اگر مستاجر قبل از انتها قرارداد فوت کند، قانون برای ورثه این مستاجر حقی قایل شده است و بر اساس این حق که دربند 4 از ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر آمده است، باید ورثه به صورت اجماع اجاره را فسخ کند. اما این اجماع باید به صورت کامل از طرف ورثه بیان گردد. یعنی اگر یکی از وراث راضی به لغو قرارداد اجاره نباشد، آن قرارداد تا زمان درج شده در قرارداد به حکم خود باقی است. بنابراین برای فسخ قرارداد باید تمام وراث با یکدیگر درخواست فسخ اجاره ارائه بدهند؛ البته اگر در قرارداد اجاره فوت مستاجر، عنوان شرط فسخ قرارداد ذکر شده باشد، وراث می توانند درخواست فسخ اجاره نامه را بدهند.

شرط مباشرت در قانون روابط موجر و مستاجر

نکته دیگر این است که ممکن است در قراردادهای اجاره شرط مباشرت مستاجر، بیان شده باشد که در قواعد عمومی اجاره، فوت مستاجر می تواند موجب باطل شدن قرارداد اجاره گردد؛ اما در ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر، شرط مباشرت به عنوان موارد فسخ قرارداد در صورت فوت مستاجر ذکر نشده است؛ بنابراین اگر در عقد اجاره، لزوم مباشرت مستاجر آورده گردد، بعد از فوت مستاجر، موجر نمی تواند به استناد آن، حکم تخلیه را به وراث ارائه دهد.

پرداخت اجاره بعد از فوت مالک

یکی دیگر از مسایلی که ذهن مستاجران را به خود معطوف نموده است، پرداخت اجاره بها و دریافت ودیعه بعد از فوت مالک است. برای پاسخ به دغدغه مستاجران در خصوص پرداخت اجاره و اطمینان از دریافت ودیعه پس از انتها مدت اجاره، دو راه چاره وجود دارد. در ابتدای امر، مستاجر می تواند برای اعلام شماره حساب، اظهارنامه ای مبنی بر پرداخت اجاره بها به وراث موجر ارسال کند. در غیر این صورت می تواند اجاره ماهانه را به صندوق دادگستری واریز و در انتهای مدت قرارداد اجاره ودیعه را از وراث متوفی مطالبه کند. در صورت عدم همکاری وراث نیز مستاجر می تواند در مراجع قضایی، دادخواست مطالبه ودیعه به طرفیت وراث متوفی را طبق قرارداد اجاره تنظیم کند.

دریافت ودیعه بعد از مرگ مالک

یکی از دغدغه های مستاجران دریافت ودیعه از مبایعه نامه هایی است که مالک آن فوت نموده است. درحالیکه سند تک برگی آن قبل از عقد مبایعه نامه به نام شخصی دیگر ثبت شده است. اگر شرایطی مانند شرایط موردنظر دارید، باید بدانید که طبق قانون مدنی، ودیعه ای که مستاجر به موجر یعنی متوفی پرداخت نموده است، جزو بدهی های متوفی بوده و تا زمانی که ودیعه مستاجر بازگردانده نگردد، مستاجر ملزم به تخلیه نخواهند شد.

از پشت نویسی اجاره خودداریی کنید؟

اگر جزو آن دسته ازمستاجرانی هستید که برای تمدید قرارداد اجاره به دلیل کاهش هزینه های دفاتر ثبت اسناد یا بنگاه های معاملاتی به دنبال پشت نویسی هستید به شما توصیه می کنیم دست نگه دارید؟ اگرچه بر اساس قانون در صورتی که قرارداد اجاره دست نویس باشد و توسط 2 شاهد امضا شده باشد قابل استناد در مراجع قضایی است، اما توصیه ما به شما این است که برای دریافت کامل حق و حقوقتان به هیچ عنوان زیر بار پشت نویسی قراردادهای اجاره نروید و نباید فراموش کنید در صورت عقد قرارداد پاک، مراجع قضایی حامی شما هستند. همچنین توصیه می شوید که دقت کنید اجاره نامه هایی که در بنگاه های معاملاتی تنظیم می شوند، جزو اجاره نامه های عادی هستند و هیچ تفاوتی با عقد قرار دستی در منزل توسط موجر و مستاجر ندارد. چرا که براساس قانون تجارت مشاوران املاک، بنگاه ها تنها دلالانی هستند که موجر و مستاجر را به هم نزدیک می نمایند.

سخن انتهای

براساس ماده 497 قانون مدنی، عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی گردد؛ اما اگر موجر فقط برای مدت عمر خود، مالک منافع عین مستاجر باشد، اجاره با فوت موجر باطل می گردد. اگر هم شرط مباشرت مستاجر در قرارداد قید شده باشد، با فوت مستأجر قرارداد باطل می گردد. مگر آنکه طرفین خود به توافق هایی در رابطه با لغو قرار داد داشته باشند.

به این مقاله امتیاز دهید.