ترکش کرونا به بازار مسکن و مستاجران - آوای وحش

به گزارش گروه اقتصاد بین الملل دنیای اقتصاد، همه گیری ناشی از شیوع کووید - 19، ساخت وساز مسکن را به شدت مختل و تامین هزینه سرپناه را برای بسیاری از خانوارها سخت نموده است. در این میان دولت ها به سرعت دست به کار شدند تا با اتخاذ سیاست های حمایتی، به خانواده ها برای پرداخت وام و اقساط خود و همچنین با ارائه تسهیلات به سازندگان املاک، کمی از این آسیب بکاهند. اما سازمان همکاری های اقتصادی و توسعه در گزارش تازه خود به خسران های وارد شده به بخش مسکن در پی شیوع کرونا در دنیا پرداخته و تاکید نموده است که بعضی از تسهیلات ارائه شده از سوی سیاستگذاران، ناخواسته سبب ایجاد اختلالاتی شده که نتیجه آن، پاسخ ضعیف مسکن به تغییرات تقاضا و احتیاجهای در حال رشد جوامع است. این نهاد بین المللی با تکیه بر یافته های تجربی ادعا می نماید که انتقال تدریجی از اقدامات حمایتی اضطراری به تنظیمات سیاستی نظام مند از بهبود و توسعه بازارهای مسکن پایدار و کارآمد، پشتیبانی می نماید.

اختلال بازار مسکن در کرونا

سازمان همکاری های اقتصادی و توسعه (OECD) که 37 عضو از کشورهای توسعه یافته عمدتا اروپایی و آمریکایی دارد، با هشدار درباره اختلال آشکار در سه حوزه خرید مسکن، اجاره مسکن و ساخت وساز تحت تاثیر حمایت افراطی دولت ها اعتقاد دارد: اشتباه تاکتیکی دولت ها در یک سال و نیم گذشته در حوزه نحوه تنظیم بازار مسکن در عصر کرونا این بوده که به استفاده دائمی از سیاست اضطراری در بازار مسکن روی آورده اند.

این گزارش تشریح می نماید در جایی که مستاجران و کم درآمدها به دلیل شرایط اقتصادی خاص ناشی از قرنطینه های سراسری و نیز هزینه های مقابله با کرونا دچار تنگنای اقتصادی شده و معیشت شان تهدید شد، طبیعی است که برای مهم ترین فاکتور هزینه ای خانوار یعنی اجاره یا اقساط وام مسکن، دولت ها حمایت هایی را در نظر گرفته و اجرایی نمایند. اما این حمایت ها باید تاریخ مصرف داشته باشد که در بسیاری از کشورها تاریخ مصرف آن رعایت نشده و موجب تغییر معنادار رفتار در سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن شده است.

حمایت های مختلفی که سازمان همکاری های اقتصادی و توسعه آنها را شناسایی نموده، شامل تعلیق اقساط وام، تعلیق اجاره بها و تعلیق حکم تخلیه بوده است. به رغم اینکه این حمایت ها متعادل بوده و یک طرفه نبوده است، به این معنا که منافع هر دو سمت موجر و مستاجر یا مالک و بانک وام دهنده در آن لحاظ شده بود، اما بازار مسکن به خاطر عوارض اولیه و ثانویه طولانی شدن مدت اجرای این سیاست های اضطراری، دچار حباب قیمتی و رشد قابل توجه اجاره بها شد.

عوارض اولیه شامل دلسرد شدن سرمایه گذاران ساختمانی، دلسرد شدن بانک ها از پرداخت وام و نیز دلسرد شدن موجران نسبت به حضور در بازار اجاره با توجه به آینده تاریک بازار اجاره بها بوده است. عوارض نهایی و ثانویه نیز شامل افزایش سنگین هزینه تامین مسکن در بسیاری از کشورهای عضو سازمان همکاری های اقتصادی و توسعه بوده است.

این گزارش از کلید واژه اختلال در بازار مسکن تحت تاثیر استفاده بی رویه از سیاست های حمایتی بخش مسکن استفاده نموده و معتقد است این حمایت ها باید جای خود را به سیاست های پایدار و بلندمدت برای تنظیم بازار مسکن دهد.

سازمان همکاری های اقتصادی و توسعه، سیاست پایدار تنظیم بازار مسکن را نیز معرفی نموده است. در این گزارش سیاست های اقتصادیاتی به عنوان سیاست بهینه معرفی شده که هم جانب اقشار ضعیف را دارد و هم می توان به عنوان سیاست پایدار از آن بهره جست.

در بسیاری از کشورهای آمریکایی و اروپایی، تسهیلاتی که برای خرید مسکن در دوره شیوع کرونا پرداخت شد، زمینه ساز انجام خریدهای سرمایه ای در بازار مسکن این کشورها شد و معافیت های اقتصادیاتی یاری کرد که خریدهای اقتصادیاتی در نهایت حباب قیمتی ایجاد کند. این حباب در شرایطی ساخته شد که تعطیلی های بلندمدت ناشی از شیوع کرونا، عملا به افت قابل توجه ساخت وسازها نیز منجر شده بود. به این ترتیب تورم مسکن طی یک سال گذشته در عمده کشورهای اروپایی و آمریکایی به رقمی بین 10 تا 15 درصد رسید، نرخی که در بعضی از این کشورها تقریبا دو برابر نرخ تورم عمومی آنهاست و این خود نشان دهنده حبابی شدن قیمت مسکن در کشورهای مذکور است.

تغییر رفتار مسکن با سیاست حمایتی

پس از آنکه ویروس کووید دنیا را درنوردید، تصمیم گیران بخش مسکن در بسیاری از کشورهای دنیا به حمایت از مستاجران و شاغلان بخش مسکن برخاستند که واکنشی طبیعی به شرایط آشفته ای بود که محدودیت های دولتی برای شهفرایندان ایجاد نموده بود. با گذشت زمان اما به نظر می رسد این سیاست های حمایتی سبب تغییر رفتار بازار شده است که به احتمال زیاد آثار بلندمدتی در پی خواهد داشت. به عنوان مثال، اعمال محدودیت در بازار اجاره در کوتاه مدت به نفع مستاجران است، اما به طور معمول سبب اختلال در عرضه می گردد که در نهایت مانع تحرک بازار و سبب می گردد که سرمایه گذاری در مسکن نسبت به تغییرات تقاضا واکنش کمتری نشان دهد. گرچه محدودیت های ناشی از کرونا در حال کم شدن است و رونق تا حدودی به بازار برگشته است، اما برای آنکه این فرایند بهبود بازار را فرایندی ثابت و پایدار در نظر بگیریم، باید منتظر گذشت زمان بمانیم. در آوریل 2020 ساخت وساز در بریتانیا بالغ بر 40درصد کاهش یافت و همچنین ایالات متحده ریزشی 30درصدی در حجم ساخت وساز را تجربه کرد. با این حال از ماه مه، شرایط مسکن در دنیا کمی رو به بهبود گذاشته و شمار مجوزهای صادر شده برای ساخت وساز مهر تاییدی بر این فرایند رو به رشد است.

اقدامات کوتاه مدت برای نجات مسکن

تعلیق بخش بزرگی از فعالیت های اقتصادی که برای مهار همه گیری اجرا شد، بی شک خانواده های آسیب پذیر را در معرض کاهش ناگهانی درآمد قرار داد و بحران خانه های مقرون به صرفه را که پیش از کووید - 19 در دنیا وجود داشت تشدید کرد. بسیاری از خانواده هایی که پیش از این بحران سلامت عمومی، برای تامین هزینه های خود به سختی کوشش می کردند، اکنون با خطر جدی از دست دادن سرپناه روبه رو هستند. خانواده های کم درآمد در سراسر دنیا در حال حاضر سهم بزرگی از درآمد خود را برای تامین مسکن پرداخت می نمایند. از سوی دیگر شرایط نابسامان مسکن سبب تشدید تاثیرات بهداشتی شده و این سیکل معیوب یکدیگر را تقویت می نماید.

در بیشتر کشورها، اقدامات حمایتی اضطراری برای حراست از شهفرایندان اتخاذ شده است که از جمله آن می توان به تعلیق تخلیه خانه، اعطای وام های رهنی و اقدامات ویژه برای پناه دادن به بی خانمان ها اشاره نمود و بعضی از کشورها نیز سیاست های ویژه ای را برای حمایت از مستاجران و صاحبان خانه در پیش گرفتند. به طور مثال، اسپانیا مهلتی قانونی برای پرداخت اجاره برای مستاجرانی که از این بحران اقتصادی آسیب خوردند، در نظر گرفته است. اتریش، آلمان، مکزیک و پرتغال نیز به مستاجرانی که به شدت متضرر شده بودند اجازه داد پرداخت هزینه اجاره بها را در ماه هایی که در کشور قرنطینه برقرار است به تعویق بیندازند. دولت ایرلند و لوکزامبورگ نیز به حمایت اقتصادی از مستاجرانی که قادر به پرداخت هزینه اجاره بهای خود نبودند، روی آوردند. همچنین در پرتغال، به خانوارهایی که بیش از 20درصد درآمد خود را به دلیل کرونا از دست داده بودند و امکان تعویق اجاره بها را نیز نداشتند، وام های بدون بهره اعطا شد. یونان نیز برای شهفرایندانی که در این دوران شغل خود را از دست داده بودند، به طور موقت اجازه داد که تا سقف 60 درصد اجاره بهای خود را کمتر پرداخت نمایند. بعضی کشورها نیز در تنظیم قراردادهای میان موجر و مستاجر ورود کردند؛ کشورهایی چون هلند، اسپانیا و ایرلند قوانینی برای ثابت بودن قراردادهای منعقد شده تا سرانجام محدودیت ها تصویب کردند. همچنین کشورهایی چون ایالات متحده، بریتانیا، هلند و ایتالیا نیز از صاحب خانه هایی که با دریافت وام، پیروز به خرید خانه شده بودند، حمایت کردند تا این خانوارها مسکن خود را از دست ندهند.

یارانه های دولتی برای خرید خانه نیز در این دوران از سوی بعضی دولت ها چون روسیه و لوکزامبورگ افزایش یافت. در این راستا اقدامات دیگری نیز اتخاذ شد که با حمایت مستقیم از امور اقتصادی مسکن عملیاتی شد. در بعضی کشورها همچون کانادا، نقدینگی مستقیما به بانک ها و وام دهندگان اعطا شدو در بعضی دیگر چون ترکیه و نروژ، مقررات محتاطانه ای در بانک ها پیگیری شد. همچنین اتحادیه اروپا ابتکاراتی را برای حمایت از نوسازی ساختمان ها در جهت بهبود کیفیت مسکن به ویژه بهره وری انرژی در پیش گرفت و در کشوری چون هلند مراحل صدور مجوز برای ساخت ملک را تسهیل کرد.

ترکش سیاست های حمایتی

گرچه اتخاذ اقدامات پشتیبانی و حمایتی در مواقع بحرانی اجتناب ناپذیر است اما سازمان همکاری های اقتصادی و توسعه تاکید می نماید که باید سیاست های بلندمدت را جایگزین سیاست های کوتاه مدت کرد تا مانع از نوسانات شدید در بازار گردد و مسکن را بازاری جذاب نگه داشت. کنترل های اعاقتصادی بر اجاره بها و محدودیت های اعاقتصادی بر بازار اجاره، سبب گران تر شدن مسکن در طولانی مدت می گردد چرا که آدرسی غلط در باب عرضه و تقاضا به بازار مخابره می نماید. همچنین تنظیم گری بیش از حد در روابط میان موجر و مستاجر و قراردادهای آنان سبب کاهش تحرک در بازار مسکن می گردد و از آنجا که تحرک بازار ارتباط مستقیمی با نیروی کار دارد، این امر بعد از سرانجام محدودیت های کرونایی آثار نامطلوبی بر بازار کار خواهد گذاشت.

این نهاد بین المللی همچنین تاکید می نماید سیاست های اقتصادیاتی از دارندگان وام های رهنی به کاهش قیمت ها منتج می گردد که عاملی برای بی ثباتی اقتصاد است. تسهیل مقررات کلان مربوط به امور اقتصادی بخش مسکن نیز در صورت عدم بازگشت به موقع، سبب آسیب به انعطاف پذیری اقتصاد در دراز مدت می گردد. در نتیجه آنکه اقداماتی که در کوتاه مدت سبب حفظ استطاعت مسکن می گردد می تواند عوارض جانبی بلندمدتی داشته باشد که عملکرد بازار را به خطر می اندازد.

در دوران بحران اقتصادی، اعطای تخفیف های اقتصادیاتی برای وام گیرندگان وام مسکن به طور مستقیم به آنان یاری می نماید تا تعهدات اقتصادی خود را پرداخت نمایند. این دست حمایت از وام گیرندگان اگر در طولانی مدت از سوی سیاستگذاران در پیش گرفته گردد، منجر به افزایش قیمت مسکن می گردد و بازار را نسبت به درآمد خانوارها حساس تر می نماید. این سیاست در نهایت دو پیامد دارد: قیمت ها ناپایدار می شوند و انعطاف پذیری اقتصاد به خطر می افتد. درست در همین نقطه است که سازمان همکاری های اقتصادی و توسعه از ضرورت تدوین یک جدول زمانی برای خروج از این سیاست سخن می گوید.

محدودیت هایی که در این دوران برای بازار اجاره نیز در دستور کار گرفته بود تا میزان زیادی از مستاجران محافظت نموده است. با این حال تشدید قوانین برای این بازار با خود عوارض زیادی به همراه داشته که باید در بسته های سیاستی مورد ارزیابی قرار گیرد. چنین سخت گیری هایی سبب کاهش نرخ بازده سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می گردد و سیگنال عدم اطمینان به سرمایه گذاران و وام دهندگان ارسال می نماید که نتیجه آن دلسردی از سرمایه گذاری در بازار مسکن است. در چنین بستری، عرضه ملک دچار کمبود می گردد و تشدید این سیاست ممکن است سبب ایجاد حباب مسکن گردد و بدهی خانوارها را رجحان بخشد. در سوی دیگر حمایت بیش از حد از مستاجران به این معناست که امضای قرارداد اجاره برای افرادی که چشم انداز نامشخصی در بازار کار دارند مانند کارگران کم مزد از سوی موجرها مورد استقبال قرار نگیرد؛ چرا که صاحبان خانه برای پرداخت اجاره بها احتیاج به شواهدی در باب ثبات درآمد مستاجر دارند. پر واضح پیداست که این سخت گیر ی ها به کاهش فعالیت اقتصادی در بازار مسکن می انجامد