فیک فروشی در بازار آنلاین ملک - آوای وحش

فضای رقابتی و مزیت طلایی در بازار آنلاین مسکن که طی سال های اخیر امکانات و خدمات منحصر به فردی را به خریداران و فروشنده های املاک مسکونی ارائه نموده است، در حال حاضر به علت شیوع برخی رفتار های نامتعارف عده ای از صاحبان فایل ها، در معرض تهدید قرار گرفته است.

آنالیز های دنیای اقتصاد نشان می دهد در حالی که استارت آپ های ملکی طی سال های اخیر (از زمان راه اندازی تا به امروز)، خدمات ویژه ای را به خریداران و فروشندگان مسکن از بابت کشف قیمت واقعی، رصد و شناسایی شرایط بازار و ایجاد فضای رقابتی میان فروشنده ها، ارائه نموده است، اما رواج برخی فیک فروشی ها در تعدادی از فایل های عرضه شده در این سامانه های مجازی، منجر به ایجاد تهدید برای این سامانه ها از بابت آسیب به مزیت های طلایی و محاسن این فضای نوین بازاریابی ملکی شده است.

طی سال های اخیر، استارت آپ ها وسامانه های مجازی بازاریابی ملکی در نقش چراغ راهنمای بازار و متقاضیان آن به منظور شناسایی شرایط بازار، شرایط قیمت ها و کشف بهای واقعی املاک عرضه شده و بعلاوه ایجاد شرایط رقابتی بین فروشنده ها به منظور عرضه فایل ها با قیمت های واقعی، وارد عمل شدند. در این میان صرفه جویی در زمان و انرژی متقاضیان خرید وفروش مسکن در جهت انجام معاملات ملکی در گام اول خرید وفروش آپارتمان های مسکونی (یافتن خریدار یا فروشندگان مسکن و املاک عرضه شده به بازار)، از مهم ترین مزیت های این روش بازاریابی ملکی است.

با راه اندازی و ادامه فعالیت استارت آپ های ملکی خریداران و فروشنده های مسکن بدون احتیاج به مراجعه به بازار دست کم در گام اول، پیروز به کسب تصویر نسبتا واقعی از شرایط بازار و سطح قیمت ها شدند؛ به گونه ای که پس از مراجعه به بازار تا حد قابل قبولی از شرایط بازار معاملات مسکن در آن برهه زمانی آگاه بوده و هستند. اخیرا اما، رواج برخی رفتار های نامتعارف از سمت برخی از صاحبان فایل ها مزایای طلایی این روش بازاریابی ملکی را در معرض تهدید قرار داده وآن را خدشه دار نموده است. فیک فروشی برخی صاحبان فایل در استارت آپ های ملکی منجر به بازی باخت-باخت در بازار آنلاین مسکن برای هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن شده است؛ فروشنده های مساله دار دست کم با استفاده از 9 شگرد شناسایی شده از سوی دنیای اقتصاد اقدام به عرضه فایل ها یا اطلاعات ملکی غیرواقعی در استارت آپ های ملکی نموده و از این طریق نه تنها اعتبار این سامانه های مجازی بازاریابی ملکی را زیر سوال می برند بلکه اعتماد متقاضیان خرید و حتی فروشنده های واقعی در این زمینه را نیز خدشه دار می نمایند. این گروه از صاحبان فایل، فایل های فیک یا فایل های ماسک دار (مشکل دار و غیرواقعی) را وارد استارت آپ ها نموده اند.

رفتارشناسی صاحبان فایل های ماسک دار یا فایل های مشکل دار (فایل های فیک) در استارت آپ های ملکی نشان می دهد این افراد عمدتا اقدام به انتشار فایل هایی می نمایند که اطلاعات املاک و واحد های مسکونی عرضه شده در قالب آن فایل صحت ندارد و گمراه نماینده است. طی ماه های اخیر به خصوص با افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن، همزمان با کاهش خریدار در بازار و کمیاب شدن فایل های مقرون به صرفه قیمت، برخی از فعالان بازار ملک در نقش صاحبان فایل اقدام به انتشار آگهی هایی درباره شرایط ملک عرضه شده به بازار برای فروش نموده اند. در میان این آگهی ها، فایل هایی دیده می گردد که صاحبان آن ها اقدام به انتشار اطلاعات غیرواقعی و گمراه نماینده می نمایند و وقت و انرژی بسیار زیادی را از متقاضیان خرید مسکن به هدر می دهند. این اقدام در وهله اول منجر به آسیب و تهدید مزیت طلایی استارت آپ های ملکی می گردد؛ چرا که اعتبار این سامانه ها را در میان متقاضیان به خصوص خریداران خدشه دار می نماید.

صاحبان فایل های ماسک دار یا همان فایل های فیک و مشکل دار حداقل با 9 شگرد اقدام به انتشار آگهی های غیرواقعی در استارت آپ های ملکی می نمایند تا از این طریق به اهداف خود از این اقدام که در ادامه به آن اشاره خواهد شد دست یابند. تمام این شگرد ها و اهداف طراحی شده از سوی این گروه از صاحبان فایل، در راستای دستیابی منتشر نمایندگان آن ها به منافع حداکثری در شرایط رکود بازار ملک به کار گرفته می گردد.

مشخصات فایل های غیرواقعی

به گزارش دنیای اقتصاد، یکی از مهم ترین شگرد ها یا مشخصات فایل های غیرواقعی و ماسک دار آن است که اساسا برخی از این فایل ها وجود خارجی ندارند. یعنی از اساس فیک هستند و هیچ واحدی با مشخصات ذکر شده در متن آگهی وجود خارجی نداشته و به بازار هم عرضه نشده است. دومین شگرد این گروه از صاحبان فایل های فیک این است که این افراد اقدام به انتشار فایل هایی می نمایند که ملک آن در محله ضعیف مجاور محله مناسب یا محله برند واقع شده و به نام محله دیگر (برند) عرضه شده است. در واقع این گروه از عرضه نمایندگان، در اعلام مشخصات ملکی که برای فروش عرضه شده است به جای اعلام نام محله اصلی که نامرغوب تر از محله مجاور است اقدام به اعلام نام محله مرغوب تر مجاور به عنوان محل قرارگیری ملک عرضه شده می نمایند. متقاضی پس از مراجعه برای بازدید از این فایل تازه متوجه می گردد که ملک در محله نامرغوب قرار گرفته است. این موضوع اعتماد وی به این استارت آپ ها را خدشه دار می نماید.

در برخی موارد و به عنوان شگرد سوم مشاهده شده است که فایلی که در شهر ضعیف یا مقرون به صرفه است، به نام فایل واقع در شهر مجاور که در بورس بازار املاک واقع شده است، عرضه می گردد. به عنوان مثال، برخی از فایل های عرضه شده در منطقه ها حومه ای به نام فایل فروش مسکن در شهر مادر عرضه می گردد که، چون سطح قیمت فایل در مقایسه با قیمت فایل مشابه در شهر مادر به مراتب پایین تر است، متقاضیان برای بازدید از آن به قصد خرید ترغیب شده و پس از تماس با صاحب فایل، برای بازدید از آن اعلام تمایل می نمایند. اما به محض دریافت آدرس یا مراجعه به محل اعلام شده به واقعیت ماجرا و محل واقعی ملک عرضه شده پی می برند.

ادعای غیرواقعی از سوی صاحبان برخی فایل ها مبنی بر آمادگی آن ها برای فروش مسکن در شرایطی که واقعا قصد فروش نداشته و تنها در پی رصد شرایط بازار و کشف بالاترین قیمت برای ملک خود هستند چهارمین شگرد صاحبان فایل های فیک، غیرواقعی و ماسک دار است. برخی از صاحبان املاک بدون آنکه قصد فروش داشته باشند تنها با انگیزه ارزیابی بازار و سطح قیمت واحد خود اقدام به فایل کردن آن ها در استارت آپ ها می نمایند. این گروه از افراد عملا وقت، انرژی و اعتماد خریداران به سامانه های مجازی بازاریابی ملکی آنلاین را هدر داده و زیر سوال می برند. فایل هایی که با قلاب آپارتمان بدون مشکل، در استارت آپ ها به متقاضیان خرید مسکن عرضه می شوند، پنجمین گروه از فایل های ماسک دار هستند. صاحبان این فایل ها با این شگرد اقدام به عرضه واحد هایی به بازار می نمایند که به رغم مشکل دار بودن در ظاهر، به عنوان فایل بدون مشکل به متقاضی عرضه می شوند. این گروه از فایل ها جزو فایل های خطرناک نیز هستند، چون ممکن است متقاضی قبل از خرید واحد متوجه مسائل آن نشده و اقدام به خرید کند و بعد از خرید متوجه مسائل واحدی که خریداری نموده است بگردد.

فایل نامطلوب در نقش فایل مطلوب

شگرد ششمی که از سوی این گروه از صاحبان فایل در استارت آپ های ملکی به کار گرفته می گردد مربوط است به فایل هایی که با قیمت و مشخصات مطلوب خریدار عرضه می گردد، اما عملا این گونه نیست. در بسیاری از موارد امکانات و تجهیزاتی در فایل ها برای واحد مورد نظر ذکر می گردد که این امکانات یا از اساس وجود ندارد یا ناقص است.

فایل کردن یک ملک، با چند قیمت و بعلاوه یک ملک با امکانات متناقض در هر فایل یا در هر آگهی شگرد هفتم صاحبان فایل های فیک است. هم اکنون و در شرایط رکود بازار معاملات مسکن برخی از صاحبان این گروه از فایل ها اقدام به انتشار چندین آگهی مختلف برای یک ملک می نمایند که در هر کدام از آگهی ها یک قیمت متفاوت برای ملک فایل شده اعلام می گردد. این فایل ها جدا از آنکه امکان کشف قیمت واقعی برای متقاضیان خرید وفروش مسکن را سلب می نماید در عین حال منجر به ایجاد اختلاف بین خریدار وفروشنده بر سر قیمت واقعی و مورد نظر فروشنده در جلسه مذاکره برای فروش می گردد و در بسیاری از موارد مانع از انجام معامله می گردد. این گروه از فایل ها علاوه بر اینکه امکان استفاده متقاضی و خریدار از تخفیف را سلب می نماید، در برخی موارد منجر به عرضه واحد ها با قیمت هایی به مراتب بالاتر از ارزش واقعی یا کمتر از قیمت مورد نظر فروشنده شده ودر نهایت جهت انجام معامله را در برخی موارد به بن بست می رساند. استفاده از تصاویر کاذب، غیر واقعی و عکس های مربوط به آپارتمان های دیگر در فایل های ماسک دار، هشتمین شگرد صاحبان این فایل ها برای کسب منافع حداکثری است.

در بسیاری موارد افراد با مشاهده تصاویر یک آپارتمان و مقایسه سطح قیمت با امکانات، نقشه و ظاهر ملکی که فایل شده است اقدام به برقراری تماس با صاحب فایل و بعلاوه تنظیم قرار با وی برای بازدید از ملک عرضه شده می نمایند، اما به محض ورود به واحد و بازدید از آن متوجه می شوند تصاویری که در آگهی به عنوان تصاویر واحد فایل شده نمایش داده شده بود مربوط به آن واحد نیست و واحدی که به آن ورود نموده اند نسبت به واحدی که تصاویر آن ها را دیده اند به لحاظ ظاهری، نقشه و ... بسیار ضعیف تر است. بزرگ نمایی در متراژ واحد مسکونی در برخی از فایل ها نیز شگرد نهم ویکی از ترفند های این روز های برخی از صاحبان فایل در استارت آپ های ملکی است. این روز ها به مقدار متعدد در آگهی های مجازی ملکی مشاهده می گردد که واحد های مسکونی با مساحتی بالاتر از مساحت واقعی به بازار معرفی می شوند. در بسیاری از موارد تا زمان انتقال سند به خصوص در املاک نوساز که زمان صدور سند آن ها مربوط به دوره بعد از خرید از سوی متقاضی است، خریدار از مساحت واقعی واحد خود آگاه نمی گردد و در زمان انتقال سند متوجه می گردد واحدی که خریداری نموده مساحتی کمتر از مساحت اعلام شده در زمان بازدید وخرید دارد. این شگرد ها و ترفند های نامتعارف و نادرست هم اکنون اعتبار استارت آپ های ملکی را خدشه دار نموده است و می تواند به این استارت آ پ ها آسیب وارد کند.

اهداف صاحبان فایل های ماسک دار

همان گونه که گفته شد ترفند ها وشگرد های اعلام شده از سوی صاحبان فایل های فیک، ماسک دار و غیرواقعی در راستای دسترسی آن ها به منافع حداکثری از جهت نادرست طراحی شده و به کار گرفته می گردد.

سفته باز هایی که در پی قیمت سازی و جلوگیری از حرکت بازار به سمت قیمت های متعارف در پساجهش هستند، یک گروه از این صاحبان فایل های فیک را تشکیل می دهند. این گروه، افرادی هستند که با انگیزه های سفته بازی و سوداگری در بازار ملک اقدام به انتشار فایل های فیک و غیرواقعی می نمایند. برخی دیگر در پی شناسایی مقدار تقاضای حاضر در بازار اقدام به انتشار فایل های فیک و مشکل دار می نمایند. از سوی دیگر شناسایی سطح قیمت مناسب ملک یا شناسایی قیمت حداکثری که فرد می تواند ملک خود را در آن بازه قیمتی به فروش برساند و به حداکثر منفعت اقتصادی از معامله فروش واحد خود دست یابد از دیگر انگیزه های انتشاردهنده های فایل های فیک در استارت آپ های ملکی است. منحرف کردن موقعیت انتخابی خریداران، چهارمین هدفی است که صاحبان فایل های فیک از انتشار این فایل ها در سامانه های مجازی بازاریابی ملکی دنبال می نمایند.

آفت فایل های فیک در بازار مسکن

آنالیز های دنیای اقتصاد در این باره نشان می دهد، شیوع این رفتار های نامتعارف از سمت برخی فروشنده های ملک در بازار آنلاین، مزیت طلایی این نوع بازار را تحت تاثیر قرار می دهد. چرا که استارت آپ های ملکی در دوره اخیر به خاطر فضایی که برای رقابت فروش با اعلام همزمان قیمت همه آپارتمان های فروشی در یک منطقه ایجاد کردند، مورد توجه و استفاده دو سمت بازار ملک قرار گرفتند، اما این مزیت با این فایل ها در معرض آسیب است. اما کارشناسان دست کم سه راه حل مهم را برای مقابله با این آسیب پیشنهاد می دهند. در وهله اول، ستاره دار کردن فایل های سالم و صحیح و فایل هایی که مالک، شرایط کافی برای صحت سنجی سلامت ملک را برای استارت آپ فراهم می نماید، توصیه می گردد. از سوی دیگر اتصال بازار های آنلاین مسکن به بانک اطلاعات اسناد محضری ملک برای استعلام سلامت حقوقی ملک و تشخیص هویت مالک و اصالت فایل و بعلاوه ایجاد امکان راستی آزمایی موقعیت جغرافیایی ملک با آدرس اظهارشده برای شناسایی فایل های فیک از فایل های اصیل و واقعی لازم است.

منبع: روزنامه دنیای اقتصاد